Los 10 puntos fundamentales antes de comprar una vivienda

Probablemente la compra de una vivienda sea la inversión más importante que haremos a lo largo de nuestra vida. Para evitar futuros conflictos es imprescindible que, antes de firma la escritura de compraventa, nos aseguremos de que la vivienda que queremos adquirir está en regla.

 

En este artículo os explicamos, en diez puntos, qué documentación es imprescindible revisar antes de comprar un inmueble.

 

1. Comprobación de cargas

Es fundamental comprobar el estado de cargas de la vivienda que vamos a adquirir. Es decir, tenemos que revisar si la vivienda tiene i) una hipoteca previa, ii) si existen cargas registrales que aún están pendientes de cancelar administrativamente o, iii) si existen servidumbres u otras cargas que debamos conocer antes de decidir si queremos o no comprar la vivienda.

 

Para comprobar el estado de cargas solicitaremos una nota simple al Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la vivienda. En esta nota simple asimismo podremos comprobar quién es el propietario actual de la vivienda para verificar si la persona que nos está vendiendo es realmente el titular registral.

 

2. Comprobación de hipoteca previa

Si la vivienda se encuentra hipotecada tendremos que valorar si nos subrogamos en la hipoteca existente o, por el contrario, negociamos y contratamos con la entidad bancaria que consideremos nuestra propia hipoteca, en caso de tener que solicitar financiación al banco.

 

Si decidimos no subrogarnos en la hipoteca existente, debemos contar con un Certificado de saldo 0 y cancelación registral que acredita que dicha hipoteca se encuentra saldada al momento de la compraventa.

 

3. Corriente de gastos comunitarios y gastos de suministros

En aquellos casos en los que la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios es importante comprobar que el vendedor se encuentra al corriente de pago de los gastos de comunidad tanto ordinarios como extraordinarios, así como de cualquier derrama que pueda existir. El día de la firma de la escritura de compraventa, la parte vendedora tendrá que aportar un certificado firmado por el Administrador de la comunidad de propietarios haciendo constar que no existen cuotas de comunidad ni derramas pendientes de pago.

 

Por otra parte, conviene verificar que los suministros de la vivienda se encuentran pagados, siendo el vendedor el obligado al pago hasta el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa.

 

4. Revisión estatutos de la comunidad.

Antes de proceder con la compraventa, es conveniente verificar si existen Estatutos de la Comunidad y Normas de Régimen Interior. Estos dos documentos pueden ser solicitados al administrador. Estos documentos te permitirán conocer aspectos importantes de la vivienda que estás a punto de comprar.

 

5. Revisión situación urbanística

Es importante que revisemos la situación urbanística de la vivienda en el correspondiente Ayuntamiento donde radica la vivienda, así como consultar la información catastral en el catastro correspondiente

 

6. Verificación corriente de pagos sobre Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)

Conviene verificar que el vendedor se encuentra al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, debiendo presentar el último recibo de IBI debidamente pagado.

 

Conforme la normativa vigente, el obligado al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el titular de la vivienda a fecha 1 de enero, pudiéndose pactar que cada parte pagará el IBI en proporción a los meses durante los que sea titular.

 

7. Cédula de habitabilidad y Certificado eficiencia energética

La cédula de habitabilidad garantiza que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y que necesitaremos si queremos volver a vender la vivienda en unos años. Se trata de un documento que nos tiene que presentar el vendedor, junto con el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el 1 de junio 2013.

 

8. Valor mínimo de venta que marca la comunidad en la que se encuentra el inmueble

Es importante conocerlo, dado que de ello se deriva el impuesto que se genera ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), sobre todo si el precio de la compra fuera inferior a éste.

 

9. Certificado ITE

Si el edificio tiene más de 50 años de antigüedad la ley obliga a su propietario o propietarios realizar y pasar una Inspección Técnica de Edificios (ITE) cada 10 años, que no es más que una evaluación de las condiciones de seguridad que reúne.

 

El Informe de Evaluación de Edificios IEE es un documento que acredita la situación en la que se encuentran los edificios, en relación a su estado de conservación, al cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal y con el grado de eficiencia energética.

 

Los ayuntamientos pueden disponer de sanciones administrativas a los efectos de asegurar el cumplimiento por los propietarios del deber de inspección de sus inmuebles. Los Ayuntamientos con ordenanza de aplicación han establecido sanciones de 600 € a 3.000 € por vivienda o local a los inmuebles que incumplan con la normativa ITE.

 

10. Último paso: contrato de arras y escritura

En el precio de la vivienda es habitual que se dedique una parte al pago de una señal, lo que se conoce como arras. Las arras son una señal, habitualmente se utilizan con la finalidad de que, si una de las partes finalmente no quiere vender/comprar la vivienda, la parte contraria se quede con las arras. Además de las arras, que serían parte del precio de la compraventa, existen diferentes gastos de compraventa de la vivienda. Los gastos de compraventa han de quedar claros a quien le corresponde pagarlos en el contrato de compraventa, ya sea indicando que el contrato se regirá por la ley vigente o pactando quien asume cada uno de los gastos derivados de la compraventa. Por ley, el pago del IVA o ITP corresponde al comprador, mientras que el vendedor deberá hacerse cargo del pago de la plusvalía, si la hay, el pago del IRPF y los gastos derivados de la cancelación de hipoteca, si la hay.

 

 

Seguramente, la mayoría de ciudadanos no están familiarizados con la documentación que es preciso revisar antes de tomar cualquier decisión de compra, y es por ello que, es altamente recomendable contar con el asesoramiento oportuno para evitar futuros inconvenientes y que la efectividad de la operación no se vea mermaba por cuestiones ajenas a la vivienda.

 

Si te encuentras en el proceso de compra de una vivienda, y quieres que te asesoremos, no dudes en contactar con nosotros. Además de revisar los documentos señalados, analizaremos las implicaciones fiscales para evitar cualquier sorpresa a lo largo del proceso de compra.